املاک مشاعی و مفروزی

املاک مشاعی : ملک مشاعی بین یک یا چند شریک مشترک است. در املاک مشاعی هر یک از شرکاء به  نسبت مالکیت در ذرات آن ملک شریک می باشند. تصرفات هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات فضولی خواهد بود. (ماده 581 قانون مدنی)

نحوه بوجود آمدن املاک مشاع :

1- اختیاری : ممکن است مالک یک قطعه زمین، خانه، باغ، و غیره قسمتی از آن ملک را به شخصی و یا اشخاصی بنحو مشاعی انتقال دهد که در این صورت آن ملک بین مالک انتقال دهنده و خریداران بنحو مشاع در می آید یا اینکه چند نفر ششدانگ یک ملک را بنحو اشاعه خریداری نمایید در نتیجه آن ملک به نسبت سهام خریداری در مالکیت، خریداران بنحو اشاعه مستقر می گردد.

2- قهری : بر اثر قانون ارث پس از فوت مورث ما یملک او به نحو اشاعه در مالکیت ورثه مستقر می گردد.

مشکلات املاک مشاع :

1- در املاک مشاعی هر یک از مالکین استقلال در تصرف و بهره برداری بدون اذن سایر شرکاء را ندارد.

2- موسسات مالی و بانکها فقط اسناد مالکیت ششدانگ را به عنوان وثیقه می پذیرند ، فلذا اسناد مشاعی املاک ارزش پشتوانه ای کمتری نسبت به اسناد ششدانگ دارند.

3- در اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا چنانچه ملک از طریق عملیات اجرائی واگذار شود اگر آن ششدانگ باشد اقدام به تخلیه و تحویل می شود ولی در املاک مشاعی فقط تحویل انجام می گردد.

4- اکثر مراجع قضایی از پذیرش املاک مشاعی به عنوان تضمین و وثیقه خودداری می نمایند.